Esquisses, vol. 24, no 4, hiver 2013-2014

DensificationL'invasion de l'alibi

Densifier, la belle affaire ! Depuis l’adoption des plans métropolitains d’aménagement et de développement (PMAD) dans les régions de Québec et de Montréal, ce mantra infiltre les officines municipales à la manière du virus de la grippe. Mais qu’est-ce que la densification ? Et surtout, comment l’atteindre ?

Martine Roux 

Trente appartements en copropriété, des commerces au rez-de-chaussée, un toit vert, des murs végétalisés. Tout ça dans un immeuble de verre s’élevant sur six étages en plein centre-ville, sur une friche où logeait auparavant une station-service. Sur papier, voilà un parfait exemple de « densification », le genre de projets dont rêve toute administration municipale soucieuse d’embrasser cet idéal du 21e siècle.

Dans la réalité, c’est autre chose : le projet de l’îlot Esso, sis à l’angle du boulevard René-Lévesque et de l’avenue Cartier à Québec – dans le quartier Montcalm, à deux jets de vieilles pierres du Musée national des beaux-arts du Québec – a été rejeté à 77 % par les citoyens du quartier par référendum, à la mi-novembre. Le règlement municipal y prévoit des immeubles d’une hauteur maximale de quatre étages, alors que le projet de la société immobilière Miradas en faisait deux de plus.

Les opposants ont déploré la hauteur du projet dans ce quartier composé de duplex et de triplex datant du 19e et du début du 20e siècle. Ils ont aussi critiqué son enveloppe de verre qui, selon plusieurs, s’intégrerait mal à la brique dominant le paysage. Un rejet que s’explique mal le promoteur du projet, David Grondin, qui a le sentiment d’avoir fait ses devoirs deux fois plutôt qu’une. 

« Pendant un an, j’ai peaufiné le projet avec la Commission d’urbanisme de la Ville de Québec afin qu’il rassemble tout le monde : les élus, les fonctionnaires, les commerçants, les organismes tel Vivre en Ville et l’architecte. La hauteur était justifiée, car elle permettait – outre le mur et le toit vert – d’utiliser des matériaux à 70 $ le pied carré au lieu de la brique à 25 $ le pied carré. On avait fait les études d’ensoleillement, on s’était assuré que l’immeuble ne faisait d’ombre à personne, et qu’il ne créerait pas de couloirs de vent. Malheureusement, souvent, les citoyens sont réfractaires au changement. »

 

 

Spot zoning

Les citoyens, il faut dire, n’ont pas été sollicités par la municipalité pour contribuer à l’idéation d’un projet pour occuper l’îlot Esso. Ils ont plutôt été consultés une fois le programme édifié, avant de se prononcer par référendum, puisque le projet de Miradas dérogeait au règlement municipal, notamment sur le plan de la hauteur. « Le problème avec les règlements de zonage, c’est que lorsqu’un promoteur arrive avec un projet qui déroge au zonage établi – comme pour densifier ou pour changer les usages –, dans l’esprit de plusieurs citoyens, c’est comme s’il demandait la permission de tricher », déplore David Grondin.

Mireille Bonin a aussi participé à une consultation portant sur le projet de l’îlot Esso et s’est intéressée au dossier. Elle est présidente du conseil du quartier voisin, Saint-Jean-Baptiste, qui a connu une expérience semblable avec un projet immobilier sur l’îlot Irving. D’après elle, les citoyens ne s’opposent pas à ce projet par simple esprit de contradiction, mais parce qu’ils ne sont pas convaincus qu’à terme, le résultat sera concluant. Au-delà de la dérogation au règlement de zonage, ce projet de 30 logements détonne par sa hauteur et par sa texture en comparaison avec le gabarit environnant, explique-t-elle.

« La rue Cartier, c’est le Vieux-Québec des habitants de la ville, dit-elle. C’est un lieu de rencontre, une rue intime. Les gens veulent un projet immobilier à l’îlot Esso comme à l’îlot Irving, mais pas n’importe quoi. Donnons-nous le temps de bien y penser. S’ils sont bien construits, ces immeubles seront là pour les 100 prochaines années. »

Selon cette citoyenne engagée, la tendance au spot zoning – le zonage à la pièce – se répand de plus en plus à Québec. Au nom du credo de la densité urbaine, on propose des projets mal adaptés à leur contexte, souligne-t-elle. « L’enjeu du projet de l’îlot Esso n’est pas une question de densité. On ne peut pas parler d’un concept de densification quand on dote un quartier déjà dense et situé au centre-ville de 30 logements supplémentaires. Il s’agit d’une mauvaise lecture d’un projet immobilier sur une rue phare de ce quartier, voire de la ville. » La densité ne se planifie pas à la pièce, selon elle. « L’âme d’un quartier, ça se façonne avec de l’harmonie. »

 

Maisons de ruelles (laneway houses), Vancouver, Lanefab Design/Build<br />Photo: Two Column Marketing

Chargé de cours à l’École d’architecture de l’Université Laval et président de Patri-Arch, une firme de consultation en patrimoine et en architecture, Martin Dubois a lui aussi observé le cas de l’îlot Esso. Y a-t-il un peu de « nymbisme » – le fameux syndrome « Pas dans ma cour » – dans le résultat du référendum ? Sans doute un peu, pense-t-il. 

« En même temps, Montcalm (comme Limoilou, Saint-Jean-Baptiste ou certains quartiers de Montréal tel le Plateau) est un quartier déjà dense. Le fait d’y construire quatre étages, comme le zonage le prévoit, sur un terrain vacant, c’est de la densification en soi ! Pour densifier, il faut peut-être regarder ailleurs. À Sainte-Foy, par exemple. »

Nous y voilà. Contraintes de paysage obligent, il peut être ardu de faire accepter un projet de densification dans un quartier compact. Pour les mêmes raisons, il est tout aussi difficile de densifier les quartiers situés en périphérie des villes, royaumes des bungalows et autres constructions à faible densité, dont les grands terrains attirent des propriétaires toujours prêts à s’éloigner davantage des centres urbains. Comment, dès lors, être favorable à l’avènement d’une tour d’habitations bloquant la vue depuis la cour arrière ? Bref, si l’idéal – la densification – fait consensus, il en va autrement des moyens. 

« On s’entend tous sur le fait qu’on ne peut pas étaler nos villes à l’infini, résume Martin Dubois. L’étalement urbain provoque des coûts importants en matière d’infrastructures, de transports, d’environnement. Ce qui est surprenant, en ce moment, c’est qu’on ne sait pas trop comment s’y prendre pour densifier intelligemment. »

 

Saut en hauteur

Brent Toderian a fait sa spécialité de cette question. Le président de Toderian Urban Works, qui agit à titre de consultant en densification à l’échelle internationale – après avoir dirigé pendant six ans le service d’urbanisme de la Ville de Vancouver – croit fermement en la possibilité de densifier les tissus urbains, peu importe leur nature ou leur emplacement. Le fameux concept du  laneway housing de Vancouver, ces logements, maisonnettes et habitations pour personnes âgées aménagés au fond des ruelles, c’était son idée. Elle a ensuite été reprise à Toronto. 

Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise densification, explique-t-il. Chaque secteur doit être étudié en fonction de ce qu’il est et de ce que l’on veut qu’il devienne. « Il n’y a pas de recette : la densification est autant un art qu’une science. Mais elle relève davantage du design que des maths. » 

Bref, on a parfois la densification facile, selon lui. Concevoir ou réaliser un projet immobilier uniquement basé sur la hauteur – et donc sur la rentabilisation de la valeur foncière – ne peut suffire à invoquer son caractère dense pour autant. D’où la difficulté, pour certaines municipalités, de cautionner des projets souscrivant en apparence au principe phare des plans d’aménagement et de développement : le fameux TOD, ou transit-oriented development.

« Au nom de l’importance du principe de densification, on ne peut prétendre que toute construction en hauteur est à privilégier. Dans des milieux où elle n’est pas propice, elle cause en fait plus de tort que de bien, particulièrement si elle ne s’appuie pas sur un design de qualité. En l’imposant, vous risquez de courroucer les riverains et de provoquer un mouvement d’opposition au projet, voire de “Pas dans ma cour”. Il est fondamental de ne pas accepter tout projet au nom du principe de la densité urbaine. »

 

 

Density washing?

Le terme « densité » revient plus de 100 fois dans le PMAD. À telle enseigne que chaque municipalité du territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) doit désormais chercher à densifier son territoire et à faire du TOD une priorité, peu importe ses particularités. Une matière imposée, un parcours obligé, en quelque sorte, sans qu’on en maîtrise nécessairement les tenants et les aboutissants.

Certains promoteurs ont flairé l’occasion. Au même titre qu’on parlait de green washing (écoblanchiment), il y a quelques années, pour désigner la pratique qui consiste à faire valoir des caractéristiques pseudo-écologiques afin de séduire de nouveaux clients, on décèle maintenant des enjeux de marketing derrière des projets immobiliers dits de densification. Des projets à qualité variable, dit Martin Dubois. 

« Je ne dis pas que tous les projets se réclamant de la densification sont mauvais, mais parfois l’expression est rabâchée dans le but de faire vendre. L’îlot Esso, c’est un peu ça. Certains peuvent s’étonner de son rejet par la population. Mais à la base, il faut se demander si c’est un bon projet. » 

« Plusieurs projets, en particulier dans les banlieues, proposent des tours en hauteur ou d’autres aspects de densification, ajoute Brent Toderian. Cependant, ils prennent peu en considération le danger que représente une mauvaise combinaison de l’échelle, de la mixité des usages et des caractéristiques du lieu. Ils sont conçus pour des voitures, donc peu agréables pour les piétons. On peut y trouver différents usages, mais ils ne se mêlent pas nécessairement bien les uns aux autres. Et ces projets ne créent pas des lieux qui permettent de véritables échanges sociaux. Ce type de projets conduit souvent au pire scénario : la densité... renforçant la dépendance à l’automobile.»

 

L’architecture à la rescousse

Et les architectes, dans tout ça ? Sociologue du logement et de l’habitat à l’INRS, Xavier Leloup a documenté l’établissement de ménages montréalais dans de nouveaux projets résidentiels en milieu urbain dense. Pour lui, il est clair que le logement doit être bien conçu si on veut que les citoyens adhèrent à l’idée de densité. « Dans les sociétés modernes, la première chose à laquelle les gens tiennent, c’est leur intimité », dit-il. De l’insonorisation à la circulation en passant par la luminosité, l’aération et les espaces de rangement, une foule de détails auxquels l’architecte peut penser rendent plus acceptable l’idée de la vie au sein d’un bâtiment commun, selon lui. 

« La conception de l’habitat en lui-même est primordiale, surtout si on veut densifier et attirer des familles, poursuit-il. Cela demande de l’intelligence de la part des concepteurs. » Par exemple, prévoir des logements pour les familles aux étages inférieurs – d’où on peut voir les enfants jouer dans la cour –, ou des espaces avec ascenseurs aux étages supérieurs pour les personnes âgées, avec des entrées séparées pour chaque logement.

Quant aux banlieues de deuxième et troisième couronnes, elles peuvent certes se densifier en misant sur des noyaux de transport en commun (ou TOD) bien ciblés, mais « ce n’est pas là que l’acceptabilité sociale sera la plus grande, dit Martin Dubois. Dans ces quartiers, il faut peut-être opter pour des mesures moins radicales : faire des maisons bigénérationnelles, par exemple. C’est sûr qu’on ne doublera par la densité du jour au lendemain mais, au moins, on pourra consolider et ainsi éviter la poursuite de l’étalement urbain ».

Les secteurs commerciaux – comme le boulevard Taschereau sur la rive sud de Montréal, ou les boulevards Hamel et Henri-Bourassa à Québec – sont ceux qui présentent selon lui le plus fort potentiel de densification urbaine, y compris sur le plan de l’acceptabilité sociale. On pourrait par exemple déplacer les aires de stationnement en sous-sol, ajouter un autre étage d’espaces commerciaux, puis de l’habitation aux étages supérieurs, d’autant que ces grandes artères sont souvent bien desservies par les transports en commun, ajoute-t-il. « Il y a beaucoup à tirer de ces “strips” commerciales à très faible densité. »

Tout comme le TOD, le modèle québécois de densification est encore timide. Au-delà du projet social, une densification finement planifiée représente un défi qui nécessitera beaucoup de courage politique afin de sortir le Québec de la logique implacable de l’étalement urbain. Mais ça prendra d’abord des volontaires...