Esquisses, vol. 24, no 4, hiver 2013-2014

Le Hitas finlandaisLe visage des valeurs

Afin de contrer la spéculation immobilière et d’élargir l’accès à la propriété, la Finlande a développé un modèle d’habitation perpétuellement abordable : le Hitas. Le Québec pourrait-il s’en inspirer ?

Brigitte Milord* 

Si la valeur marchande de votre propriété a bondi ces 10 dernières années, ne vous sentez pas seul. Selon l’hebdomadaire d’actualité économique internationale The Economist, le marché immobilier canadien compte parmi les plus surévalués de la planète. Les chiffres donnent d’ailleurs le vertige : les prix d’achat, tous types de propriété confondus, seraient surévalués de 74 % par rapport aux coûts de location et de 30 % par rapport à la moyenne des revenus.

Une analyse récente de l’Institut de recherche et d’informations socio-économiques, « Les périls de l’accès à la propriété », montre comment des programmes tels qu’Accès-Condo à Montréal ont eu pour effet pervers d’encourager la surenchère des prix immobiliers et l’endettement des ménages. Et jusqu’à tout récemment, la multiplication des assouplissements aux règles d’emprunt hypothécaire a conduit le marché immobilier au bord d’une bulle immobilière. 

Au Canada comme au Québec, les acheteurs auraient grandement besoin de nouvelles stratégies d’habitation afin d’accéder à la propriété sans s’endetter à outrance et sans entraîner une surchauffe du marché immobilier. Mais lesquelles ? En vue d’enrichir le débat, Vivre en Ville se penche sur un modèle finlandais : le Hitas.

 

Qualité et abordabilité

Mis au point à la fin des années 1970 par la Ville de Helsinki en partenariat avec le secteur privé, le système Hitas encourage la conception de propriétés dont le prix de vente reflète le coût réel de construction pour le premier acheteur. L’abordabilité est ensuite maintenue pour les acheteurs subséquents au moyen d’un indice des prix immobiliers. Autrement dit, la revente d’une unité se fait à l’abri des spéculations financières. 

Voici comment ça fonctionne : l’administration municipale est propriétaire d’un grand nombre de terrains qu’elle loue à très long terme afin de réduire le prix des maisons et des appartements. La Ville peut elle-même réaliser les unités, mais tisse plus souvent qu’autrement des partenariats avec les promoteurs privés. Le développement des parcelles par les promoteurs est conditionnel à des exigences particulières, notamment en matière d’usage, de densité, de type de logement ou d’efficacité énergétique.

Dans certains cas, la réalisation des travaux est confiée de gré à gré à un promoteur selon des critères de qualité et de prix établis. Dans d’autres cas, la Ville fixe un prix et invite plusieurs promoteurs à se livrer concurrence sur la base de la qualité. Le prix de vente initial des unités correspond alors au coût de construction, auquel s’ajoute une marge de profit jugée raisonnable pour le promoteur. 

Lors de la revente par le propriétaire, le prix d’achat initial est ajusté en fonction d’un indice. Ce dernier est conçu de manière à refléter davantage l’évolution des coûts de construction que celui des prix de l’immobilier. Des ajustements additionnels au prix peuvent être autorisés par la Ville, notamment pour tenir compte des améliorations apportées à la propriété.

La quantité d’unités Hitas construites annuellement fluctue au gré de la conjoncture économique et immobilière. À l’heure actuelle, ces unités représentent approximativement 14 % des propriétés résidentielles à Helsinki et 8 % des nouvelles constructions. La Ville vise cependant à ce que 20 % des nouvelles unités construites annuellement soient réalisées sous ce système. Si la composition de l’indice a fait l’objet de critiques et de modifications au fil des ans, ce système demeure une forme d’accession à la propriété bien ancrée dans le marché immobilier d’Helsinki.  

Fait intéressant, les différentes réglementations finlandaises qui contribuent à la diversification de l’offre d’habitation – dont le Hitas – ont toutes comme dénominateur commun la recherche de la qualité de la construction, du design et de l’architecture. Sobre et moderne, l’architecture urbaine permet une intégration harmonieuse des différentes couches sociales. À Helsinki, par ailleurs, la planification urbaine favorise le verdissement des milieux de vie et privilégie l’accès aux équipements publics et à des services de proximité situés à des distances pouvant être parcourues facilement à pied, à vélo ou par les transports en commun.

(Photo de droite: Hitas Rörstrandinpiha, Helsinki, Juha Kronl¨of et Pauliina Vihinen. Crédit: Vivre en Ville) 

 

Et chez nous ?

Au Québec, retenir les familles dans les quartiers centraux est un enjeu majeur. Les principales raisons données par les familles qui choisissent de migrer vers la banlieue ? Le coût des logements et des terrains, l’offre de produits domiciliaires et la qualité perçue du milieu de vie. 

Justement, le modèle finlandais tient compte de ces trois enjeux. Pourrait-on l’imaginer au Québec ? 

Des idées similaires au Hitas commencent justement à émerger ici. L’organisme Vivacité Montréal, par exemple, conçoit actuellement une offre de propriété qui serait perpétuellement abordable.

Un tel modèle, s’il voyait le jour, devrait absolument s’accompagner d’une réflexion quant à la localisation des unités de logement. D’une part, pour faire en sorte que l’environnement corresponde aux besoins des clientèles ciblées. D’autre part, pour éviter que les efforts réalisés pour améliorer l’abordabilité ne soient annulés par des dépenses de transport. 

Au Québec, les stratégies favorisant l’accession à la propriété mises de l’avant au cours des dernières décennies ont souvent soutenu l’étalement urbain. Les distances à parcourir pour se rendre au boulot s’allongent sans cesse, rendant quasi indispensable l’achat d’une ou de plusieurs voitures. Or, l’augmentation du nombre de véhicules n’est pas sans impact sur les finances personnelles des ménages : le coût total d’utilisation d’une automobile varie entre 8000 et 15 000 $par année, selon une récente étude du CAA (« Coût d’utilisation d’une automobile – Au-delà de l’étiquette du prix : comprendre les dépenses liées au véhicule »). 

Se départir d’un véhicule peut donc augmenter de manière importante la capacité d’emprunt hypothécaire et le revenu disponible des ménages. Mais encore faut-il planifier des milieux de vie permettant aux familles de faire ce choix ! 

Accompagné des bonnes stratégies de mobilité et d’aménagement du territoire, un modèle comme le Hitas pourrait certes diversifier l’offre québécoise d’habitations. Bien sûr, il devrait être complété par des stratégies de densification et par un réseau efficace de transport collectif, lui-même articulé aux principaux pôles d’emploi. Des aménagements plus complets, plus compacts et plus dynamiques le long des axes structurants de transport en commun présentent des gains réels pour l’environnement et la compétitivité économique, mais surtout pour le bien-être des citoyens.

On n’en est peut-être pas encore là... mais il n’est pas interdit de rêver !

 

* Conseillère, économie urbaine et fiscalité municipale, Vivre en Ville