Esquisses, vol. 26, no 2, été 2015

État des lieuxCopier-coller

Au Québec, les promoteurs immobiliers font la pluie et le beau temps en matière d’habitation. Dans un marché qui cherche d’abord à limiter le risque, il y a peu de place pour l’audace et la qualité. Mais le paysage change... tout doucement.

Martine Roux

Depuis le milieu des années 2000, la spéculation qui a pris pied dans le quartier montréalais de Griffintown a fait exploser le prix du sol, rendant le secteur inabordable pour nombre de ménages tout en limitant les usages futurs.

En 2013, tel était l’un des constats de l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) à l’issue de la consultation sur le plan particulier d’urbanisme (PPU) alors projeté pour Griffintown, un ancien quartier industriel situé aux portes du centre-ville.

L’exercice de réflexion a cependant eu lieu trop tard, ont déploré du même souffle les commissaires : l’effervescence immobilière quasi hors de contrôle qui s’était emparée du secteur avait engendré une vingtaine de projets déjà construits ou en voie de l’être. Des projets pour la plupart dénués de perspectives de mixité d’usages et de clientèles, ajoutaient-ils, à tel point qu’il est peu probable que s’y établissent un jour des équipements communautaires comme une école, un centre de la petite enfance (CPE) ou des services de santé.

Le Via 3 (programme Accès Condos de la SHDM), Montréal, Alt & Agapi architectes<br \>Photo: Steve Montpetit

Manque d’inspiration

Montréal et le Québec ont-ils retenu les leçons de Griffintown ? Rien n’est moins sûr. À l’exception des programmes publics (comme AccèsLogis de la Société d’habitation du Québec), le marché de l’habitation au Québec est soumis aux diktats du marché, constate l’architecte Ron Rayside, associé principal chez Rayside Labossière. Ce qui influence non seulement la qualité de la construction, mais aussi celle de la conception : typologies de logements peu variées, répétition des mêmes modèles, absence d’ingéniosité ou d’audace dans les aménagements intérieurs. « On fait des maisons trop grandes en banlieue, des condos minuscules en ville. Mixité ? Développement durable ? Connais pas ! » déplore-t-il.

Faut-il conclure que les promoteurs sont sourds aux principes du développement durable, pourtant abondamment véhiculés dans l’espace public ? « Ce n’est pas qu’ils ne veulent pas en entendre parler, c’est qu’ils ne comprennent pas de quoi il est question, croit Jacques White, professeur titulaire à l’École d’architecture de l’Université Laval. Il y a très peu de projets exemplaires. Or, les promoteurs veulent un minimum de risques : ils s’en tiennent donc à ce qu’ils connaissent et à ce qui est susceptible de plaire aux acheteurs. »

Côté innovation, on cherche en vain les émules d’Habitat 67 ! Unifamiliales seules ou jumelées, maisons en rangée, plex et immeubles d’appartements semblent constituer l’essentiel du répertoire de l’habitation québécoise, poursuit Jacques White. « On fait à peu près tout avec ces formes-là. En ce qui concerne le multirésidentiel, les réflexes sont toujours les mêmes : on détermine l’épaisseur des murs du futur immeuble, sa longueur et sa largeur, et on flanque un corridor au milieu. Puis, on reproduit le modèle partout. »

Autre facteur limitatif : les règlements de zonage qui, malgré leurs avantages, mènent à un découpage programmé du tissu urbain, du moins à l’extérieur des centres-villes. Commercial avec commercial, résidentiel avec résidentiel... « Le développement urbain est toujours conditionné de la même façon même si, en tant que société, on sait que ce n’est pas une bonne idée », dit Jacques White.

La qualité des constructions résidentielles souffre également de la latitude laissée aux promoteurs, dit Ron Rayside. Il mentionne le cas de Saint-Zotique, au sud-ouest de Montréal, où une trentaine de résidences s’enfoncent dans un sol trop mou. Un test de percolation du sol avant la construction aurait permis de déceler le problème. La municipalité a exigé que le promoteur effectue ce test, mais n’a pas vérifié s’il avait obtempéré. « Les entrepreneurs répugnent généralement à débourser les 10 000 $ qu’il faut pour procéder à ce genre de tests. C’est pourtant la base de la qualité. » ‘

Les petites municipalités n’ont pas suffisamment de ressources pour vérifier si les conditions nécessaires à l’émission d’un permis de construction sont respectées, ajoute Guy Giasson, agent de communication à l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction. « Malheureusement, le cas de Saint-Zotique illustre bien le laisser-faire généralisé dans l’encadrement de la qualité de l’habitation au Québec. »

Le MN1 et Le MN2 (programme Accès Condos de la SHDM), Montréal, Ruccolo Faubert Architectes<br \>Photo: Steve Montpetit
Le MN1 et Le MN2 (programme Accès Condos
de la SHDM), Montréal, Ruccolo Faubert Architectes<br \>Photo: Steve Montpetit

Permis d’espérer

À défaut d’être lancés par les promoteurs, les projets qui sortent du moule traditionnel n’en existent pas moins. Ainsi, certains projets de la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) – organisme paramunicipal autofinancé qui gère un parc locatif de 4700 logements abordables – revisitent les formes habituelles des ensembles multirésidentiels.

Pour conquérir les familles, elle a par exemple mis en marché des maisons avec entrées séparées et courettes, coiffées d’appartements en copropriété aux étages supérieurs (les projets Le MN et Le MN2, à Montréal-Nord). En outre, dans l’arrondissement central de Ville-Marie, le projet BUL ambitionne de faire cohabiter des usagers de trois profils différents : personnes âgées en perte d’autonomie, femmes en situation de réinsertion sociale et propriétaires de condos.

En collaboration avec les groupes de ressources techniques du Québec, la SHDM tente d’inclure du logement social ou du logement abordable dans ses projets d’accession à la propriété, explique la directrice générale, Johanne Goulet. « On essaie aussi d’intégrer des fonctions complémentaires, comme un CPE, une entreprise d’économie sociale, un rez-de-chaussée commercial ou un atelier d’artistes. »

Le modèle d’affaires de la SHDM est basé sur le partage de risques : l’organisme garantit la vente d’un nombre d’unités déterminé et les promoteurs, en plus de devoir respecter des règles strictes, sont encouragés à innover aux chapitres du développement durable et de la mixité des usages et des fonctions. Une stratégie qui porte ses fruits, dit Johanne Goulet, puisque les promoteurs reviennent frapper à la porte de l’organisme.

La fin des pignons

De fait, l’avenir n’est pas si sombre au royaume de la chaumière. La société québécoise évolue et l’habitation avec elle, constatent tous les observateurs qu’Esquisses a interviewés. Une nouvelle génération d’architectes plus sensibles aux enjeux de développement durable que leurs prédécesseurs est en train d’être formée, et des entrepreneurs motivés par l’utilisation de matériaux sains et de technologies vertes leur emboîtent le pas. « On voit maintenant des habitations mixtes et denses, avec des commerces au rez-de-chaussée, du logement social, des appartements pour personnes à mobilité réduite. C’est lent, mais les bons exemples se multiplient », ajoute Jacques White. Il cite les projets d’habitation bordant la bibliothèque Marc-Favreau, dans l’arrondissement montréalais de Rosemont–La Petite-Patrie, dont Le Coteau vert et Un toit pour tous (voir « La vie en mieux »).

Dans les régions de Québec et de Montréal, l’entrée en vigueur des plans métropolitains d’aménagement et de développement (PMAD), début 2012, n’est certes pas étrangère au progrès, notamment parce que ces plans imposent des critères de densification et de mixité. « Avec la pression de construire plus petit, certains projets sont plus osés. C’est comme si la nécessité de densifier le territoire stimulait la réflexion », note Ron Rayside, qui observe une certaine évolution dans l’organisation des espaces intérieurs, dont ceux destinés au rangement.

Plus loin des centres, le règne du néomanoir est révolu, note Jacques White. « Dans l’unifamiliale, on voit une nette tendance au style contemporain. » Mais attention : un style novateur peut masquer d’autres réflexes rétrogrades, des salles de bains quatre fois plus grandes que nécessaire, par exemple. « Il arrive que les architectes répètent les mêmes erreurs et les mêmes typologies, mais qu’ils les maquillent différemment. Au final, rien n’a changé ! »

N’empêche, il faut laisser le temps faire son œuvre. « Dans toute chose, le changement est lent, car il passe par l’intégration d’une culture, observe Johanne Goulet. Prenez le condominium : dans les années 1970, ceux qui en achetaient un, c’étaient des flyés ! » Plus on est de fous...


Photo en-tête: Le Via 3 (programme Accès Condos de la SHDM), Montréal, Alt & Agapi architectes. Photo: Steve Montpetit