Esquisses, vol. 26, no 2, été 2015

Le locatifBaisse d'intérêt

Le locataire de moins de 65 ans est-il en voie de disparition au Québec ? Tout porte à le croire, car rares sont les entrepreneurs qui construisent du logement locatif autre que celui destiné aux aînés.

Martine Roux

Depuis plus de 10 ans, le nombre annuel de mises en chantier de logements locatifs n’a cessé de diminuer au Québec, passant de 12 217 unités en 2004 à 8421 en 2013 – une baisse de 31 % –, selon la Société d’habitation du Québec (SHQ).

Par ailleurs, en 2014, le tiers des nouveaux appartements à louer étaient destinés aux personnes retraitées, selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Une tendance qu’observe depuis quelques années Jean-François Gilbert, directeur de la recherche, de l’évaluation et des services-conseils au Groupe Altus.

« Il s’agit de conciergeries avec ascenseurs et stationnement intérieur pour personnes autonomes ou en perte d’autonomie. Ce produit est en demande, dit-il. Pour les constructeurs, il est plus facile d’absorber les coûts de construction, car les loyers sont plus élevés que dans le locatif traditionnel. On parle de loyers d’au moins 1000 à 1600 $. » À titre comparatif, un logement de deux chambres se loue environ 750 $ par mois à Montréal ou à Québec, selon la SCHL.

Pourtant, il est encore attrayant pour un promoteur de construire des immeubles résidentiels destinés à la location, note le spécialiste : les faibles taux d’intérêt font en sorte que les taux de capitalisation sont peu élevés. « Pour les promoteurs, les marges ne sont pas énormes, mais elles sont largement suffisantes pour justifier la construction. »

Les immeubles de condominiums et les résidences pour personnes âgées, toutefois, représentent pour eux des profits beaucoup plus importants : leur marge pour ce créneau est d’environ 15 à 20 %, contre 10 % pour le résidentiel locatif, explique Jean-François Gilbert.

 

 

Photo: Sandra Cohen-Rose et Colin Rose

Pas l’intention de rénover

Quant au parc locatif existant, il se dégrade à la vitesse grand V au Québec. Une enquête menée en 2012 pour la SHQ et la Ville de Montréal démontre que le nombre de locataires québécois estimant que leur logement nécessite des réparations majeures a augmenté depuis 2006 (12 % comparativement à 9 %). Ils étaient également plus nombreux à penser que des réparations mineures s’imposaient (45 % contre 27 %).

Voilà qui devrait inciter nombre de propriétaires à se précipiter sur le marteau, penserez-vous. Il semble que non : seul un propriétaire sur 10 envisage de consacrer une somme représentant plus de 10 % de la valeur de ses immeubles à des rénovations majeures au cours des cinq prochaines années, indiquait un récent sondage effectué par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec auprès de ses membres.

Par ailleurs, le tiers des répondants à ce sondage a l’intention d’affecter l’équivalent de 6 à 10 % de ses actifs aux réparations, soit tout juste le montant nécessaire pour entretenir ses immeubles. Les deux autres tiers, quant à eux, comptent consacrer encore moins d’argent à la restauration des logements, soit 5 % ou moins de leurs actifs.

Près du quart des propriétaires (23 %) estiment pourtant que leur offre de logements ne répondra pas aux besoins du marché dans cinq ans. Toutefois, ils trouvent difficile d’effectuer les investissements nécessaires pour « repositionner leur produit ». Un sacré dilemme.

 

 

Copropriété 101

Hélène Lefranc

Bien que la copropriété soit de plus en plus populaire, le grand public est souvent mal informé à ce sujet. C’est pourquoi la Chambre des notaires – en partenariat avec plusieurs ordres et associations professionnels, dont l’Ordre des architectes – vient de lancer le site Lacopropriété.info. Ce dernier s’adresse à quatre publics cibles : promoteurs, acheteurs, vendeurs, copropriétaires et locataires d’une copropriété. Il détaille notamment le rôle des différents professionnels, dont l’architecte, et celui des instances comme le syndicat de copropriété, en plus d’aborder les droits et obligations de chacun.

À noter : le gouvernement travaille par ailleurs sur une réforme de la copropriété, qui induirait des changements au Code civil et l’élaboration d’un règlement les accompagnant. 

 

Photo en-tête: Sandra Cohen-Rose et Colin Rose