Esquisses, vol. 26, no 2, été 2015

Tendances démographiquesNuances de gris

Au Québec, la population prend de l’âge, l’immigration s’intensifie et la taille des ménages rétrécit. Combinés à divers facteurs socioéconomiques, ces phénomènes démographiques façonneront l’habitation de demain.

Annick Poitras

La démographie explique les deux tiers de tout », écrivait en 1996 le Canadien David K. Foot dans son livre Entre le boom et l’écho, qui mesurait l’influence des bébé-boumeurs sur la société canadienne au fil du temps. Aujourd’hui, il n’est plus le seul à l’affirmer.

« Quelle sera la trajectoire résidentielle des bébé-boumeurs est la grande question que nous nous posons depuis une dizaine d’années déjà », lance Kevin Hugues, économiste régional pour le Québec à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Cette génération, qui compose près de 28 % de la population québécoise, entre progressivement dans le troisième âge : les plus vieux ont aujourd’hui 69 ans et les plus jeunes, 50 ans. « Vieilliront-ils dans leur maison ? Déménageront-ils en condo ou en résidence pour aînés ? En ville ou à la campagne ? Pour l’instant, nous l’ignorons. »

Ce sont les réponses à ces questions, et à bien d’autres, qui dicteront l’offre et la demande immobilières à l’avenir. Certes, l’économie est un facteur déterminant, mais difficile à prévoir à long terme. C’est pourquoi les observateurs scrutent plutôt les projections de croissance des ménages et leur composition. Derrière les colonnes de chiffres, un constat aussi troublant que le reflet d’un miroir : le Québec vieillit.

En 2006, la proportion des ménages dont le principal soutien avait 65 ans et plus était de 21 %. En 2031, ce taux aura presque doublé, selon l’Institut de la statistique du Québec (ISQ). En contrepartie, la part des ménages dirigés par une personne de moins de 45 ans, qui était de 38 % en 2006, passera à 30 % en 2031. ‘

Ainsi, il y aura de plus en plus d’aînés et de moins en moins de jeunes en quête d’un logis. Combiné à divers facteurs socioéconomiques, ce courant de fond modifiera profondément l’écosystème de l’habitation au Québec. « C’est une sorte de tempête parfaite, illustre Avi Friedman, professeur d’architecture à l’Université McGill. Il faut s’adapter aujourd’hui aux besoins futurs, sinon le Québec restera loin derrière. »

Coopérative d’habitation Le Châtelois, Québec, CCM2 architectes.<br \>Photo: Stéphane Groleau

Vivre solo

En raison de ce vieillissement, la création de ménages – principal moteur de la construction d’habitations – ralentira : alors qu’il s’en forme 40 000 par an aujourd’hui, il n’y en aura plus que 10 000 en 2050, explique Frédéric F. Payeur, démographe à l’ISQ.

Toutefois, une tendance lourde pourrait amortir le coup : de plus en plus de personnes vivent seules, et ce, dans tous les groupes d’âge. « Et qui dit plus de personnes seules, dit aussi plus de ménages et de logements », rappelle le démographe.

La proportion des ménages solo est passée de 25 % en 1991 à 32 % en 2011. Et d’ici 2036, c’est ce marché qui croîtra le plus rapidement au pays, prévoit la SCHL. Parmi les facteurs en cause, on peut citer les aînés qui vivent souvent seuls à la suite du décès de leur conjoint, les bébé-boumeurs qui sont nombreux à se séparer, les jeunes qui se mettent en couple plus tard et qui optent, comme première habitation, pour un petit condo en ville, plus abordable.

Quant aux ménages de plus d’une personne, leur taille tend à diminuer, souligne l’ISQ. Les couples sans enfant deviendront plus nombreux que ceux avec enfants, tandis que la taille des familles ira en diminuant.

Coopérative d’habitation Le Châtelois, Québec, CCM2 architectes.<br \>Photo: Stéphane Groleau

L’ère du condo

Dans ce contexte, le boum des condos, qui a commencé il y a une décennie, n’a rien d’étonnant. Selon l’ISQ, entre 2006 et 2011, il s’est bâti en moyenne près de 10 000 unités par année au Québec, alors qu’il s’en construisait moins de 5000 annuellement au cours des années 1990.
La majorité des nouveaux condos, qui offrent une superficie de 600 à 800 pi2 avec une seule chambre, répond à la demande croissante des solos ou des couples sans enfant.

Les « micrologements » de moins de 500 pi2, qui pullulent dans les grandes villes du monde où l’immobilier est hors de prix, pourraient séduire les jeunes Québécois, croit l’architecte Avi Friedman. « Ils n’auront peut-être pas les moyens d’acheter plus grand », dit-il.

En parallèle, la construction de maisons individuelles est en perte de vitesse dans les municipalités québécoises de plus de 10 000 habitants : de 26 % des mises en chantier en 2013, elles n’en représentaient plus que 22 % en 2014, indique la SCHL. La part des appartements – incluant les condos – a quant à elle crû de 62 à 66 % dans ces agglomérations.

Ce n’est pas étranger au fait que les promoteurs doivent répondre aux impératifs de densification imposés par les municipalités – les plans métropolitains d’aménagement et de développement (PMAD), souligne Georges Lambert, économiste à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). « On doit construire de plus en plus en hauteur, ce qui favorise la construction de condos. Mais répond-on vraiment à la demande ? Il y aura toujours des jeunes familles qui rêvent d’une maison neuve en banlieue, avec de l’espace, une cour et un cabanon. »

« Certes, mais si on leur propose autre chose, peut-être qu’ils voudront autre chose ! » réplique Alexandre Turgeon, fondateur et président exécutif de Vivre en Ville, organisme voué au développement de collectivités viables. « Depuis 15 ans, on fait la promotion de nouvelles façons d’occuper le territoire comme dans certains quartiers exemplaires tels Fribourg, en Allemagne, qui offre une densité à échelle humaine. Avec de 50 à 60 logements par hectare, ces quartiers présentent une mixité d’habitations qui répond tant aux besoins des jeunes, que des familles et des personnes âgées. »

Chose certaine, au Québec, la construction de copropriétés ne soufflera pas. D’ici 2021, quelque 12 000 nouvelles unités alimenteront le marché chaque année, projette l’ISQ. Dans cinq ans, les condos représenteront environ une habitation sur 10.

Est-ce trop ? En 2014, le nombre de condos neufs vacants dans la province a dépassé le sommet historique de 2006, pour atteindre 3984 unités, selon la SCHL. Le phénomène se concentre surtout dans la grande région de Montréal, où a lieu le gros de la construction, mais on observe une tendance similaire à Québec et à Gatineau, toutes proportions gardées. Toutefois, le marché du condo « se stabilise », assure Kevin Hugues, de la SCHL. De son côté, Georges Lambert, de l’APCHQ, rappelle qu’environ 60 % des unités d’un projet doivent être vendues pour que la construction débute. « Donc, il faut une demande. Les tours qui poussent aujourd’hui reflètent des projets en cours depuis des années. »

Il est vrai que le resserrement des règles hypothécaires, en 2012, a réduit le nombre d’acheteurs potentiels – surtout celui des premiers acheteurs, fervents de condos justement.

Reste que, combinée aux bas taux d’intérêt en vigueur, la copropriété favorise l’accès à la propriété. Selon l’ISQ, le taux de propriété des ménages québécois, de 60 % qu’il était en 2006, passera à 64 % en 2031. Et même là, il y aura encore du rattrapage à faire pour rejoindre la moyenne canadienne, qui se situe autour de 70 %. 

Le Nordelec, Montréal, IBI-CHBA architectes. <br \>Photo: 2012 Condos Nordelec

Les aînés, la nouvelle manne ?

En plus de constituer un bassin d’acheteurs potentiels, les bébé-boumeurs vieillissants pourraient aussi être nombreux à louer des copropriétés ou des logements en milieu urbain, près des services. Déjà, au Québec, un condo neuf sur trois est offert en location, affirme l’APCHQ. Cette infusion est bienvenue dans un contexte où le taux d’inoccupation est au plus bas depuis les années 1990 dans l’ensemble du Québec, avec 3,7 % en octobre 2014, selon les plus récentes statistiques de la SCHL.

Mais qu’ils soient loués ou vendus, les logements existants devront s’adapter aux besoins d’occupants plus âgés. Aménagement d’ascenseur, subdivision de grandes unités en deux logements plus petits ou encore installation de barres d’appui dans les salles de bain font partie des ajustements à prévoir.

Comme l’espérance de vie dépasse 80 ans au Québec, tant chez les hommes que chez les femmes, « l’idéal serait que tous les logements, où qu’ils soient situés, puissent être adaptés à mesure que leurs résidents vieillissent », recommande la SCHL, dans son Guide du marché des plus de 55 ans. En effet, « environ 85 % des Canadiens de plus de 55 ans veulent vivre dans leur logement actuel le plus longtemps possible, même si leur état de santé se détériore ».

Des constructions et aménagements flexibles seront nécessaires, d’autant plus qu’il n’y aura pas de retour à une population moins âgée, explique le démographe Frédéric F. Payeur. « L’immigration et l’augmentation de l’espérance de vie feront en sorte que le nombre d’aînés se maintiendra ou augmentera, même après le passage des bébé-boumeurs. »

La bonne nouvelle est que les résidences pour aînés, qui pourraient bientôt pousser comme des champignons, serviront longtemps. Pour l’heure, au Québec, la demande de places en résidence augmente plus rapidement que l’offre, constate la SCHL. Et cette demande n’est pas près de fléchir, car dès 2016, la population âgée de 75 ans et plus, la clientèle principale de ces établissements, augmentera plus rapidement.

Rien d’étonnant, donc, à ce que le propriétaire Réseau Sélection, qui héberge déjà 6000 aînés dans 26 ensembles, ait annoncé ce printemps la construction de 30 nouvelles résidences d’ici cinq ans dans la région métropolitaine.

« Les résidences pour aînés seront un marché important pour les constructeurs », confirme Georges Lambert, de l’APCHQ. Mais seul l’avenir dira comment cette manne sera exploitée. Les politiques de maintien à domicile, par exemple, ou les critères de financement de ce type d’établissement pourraient influencer la donne, souligne l’économiste. 

Coopérative Accordéons-nous, Québec, GLA architecture et design urbain.<br \>Photo: BGLA architecture et design urbain

L’immigration, le contrepoids

L’autre courant de fond qui influera sur la demande en habitation est l’immigration internationale. Dans les prochaines décennies, c’est essentiellement elle qui alimentera la croissance démographique au Québec.

À la Société d’habitation du Québec, qui consacre environ 750 M$ à divers programmes de soutien à l’habitation pour les personnes à faibles revenus, on constate que les familles immigrantes sont souvent plus nombreuses, et qu’elles ont donc besoin d’habitations plus grandes, soit de deux chambres et plus. La SCHL confirme que l’immigration nourrira une demande pour des logements « d’une taille suffisante pour permettre aux membres de ménages multigénérationnels de vivre ensemble sans être à l’étroit ».

Traditionnellement, au Canada, la population immigrante a plus tendance à habiter les grandes villes et à louer plutôt qu’à acheter. Elle a été à l’origine de 40 % de l’augmentation du nombre de ménages locataires au pays entre 1996 et 2006, précise la SCHL. Et seulement 36 % des ménages qui la composent sont propriétaires.

Mais cette situation tend à changer, remarque Frédéric F. Payeur. « De plus en plus d’immigrants sont des professionnels en moyens qui migrent vers la banlieue », dit-il. 

Une banlieue qui, d’ici peu, pourrait voir ses plus vieux citoyens partir pour la ville !

 

Photo en-tête: Coopérative d’habitation Le Châtelois, Québec, CCM2 architectes.<br \>Photo: Stéphane Groleau