Esquisses, vol. 24, no 3, automne 2013

L'autopromotionFaire son nid

Quand usagers et architectes s’investissent ensemble dans un projet immobilier, ils réinventent le processus d’urbanisation. Aperçu d’une pratique émergente : l’autopromotion. 

Amélie Castaing-Rigaud et Christian Petit* 

Imaginez l’inverse de la démarche immobilière classique. Au lieu de se contenter de l’offre du marché, des familles et des individus se regroupent pour concevoir et financer ensemble de l’immobilier à la hauteur de leurs attentes. Exit le promoteur, bienvenue à l’architecte ouvert à l’habitat participatif. C’est ce qu’on appelle en Europe l’« autopromotion ». 

Grâce à l’économie réalisée par l’élimination de la marge de profit du promoteur – qui peut atteindre jusqu’à 20 % de la valeur du projet –, l’autopromotion permet d’investir dans le développement d’habitats de qualité, par exemple dans des matériaux sains, dans une forme adaptée aux besoins ou dans un choix de localisation. En outre, la formule épouse parfaitement les valeurs des autopromoteurs, qu’il s’agisse d’habitat écologique, de mixité sociale, de développement durable, de projets intergénérationnels ou de qualité des espaces partagés, tels des jardins. En somme, l’autopromotion permet de façonner son toit à son image.

En France, dès 2009, la Ville et la Communauté urbaine de Strasbourg ont d’ailleurs adopté des mesures favorisant cette forme d’accès au logement. Après avoir fait la liste des terrains disponibles, elles ont lancé des concours afin de permettre à d’éventuels groupes d’autopromotion de les acquérir. Aujourd’hui, de nombreux projets sont en cours de réalisation. 

Dans son site Internet, l’association Éco-quartier Strasbourg souligne d’ailleurs la dimension humaine de l’autopromotion dans la région alsacienne : « Cette alternative à la promotion privée ou sociale et à l’habitat individuel est une manière plus qualitative, plus économique et plus durable de fabriquer de l’urbain mixte avec un voisinage convivial et harmonieux, où chacun trouvera un espace de vie et/ou de travail correspondant à ses aspirations et à ses moyens. »

 

Architectes et usagers : main dans la main

Dans la continuité du modèle de logement de masse du 20e siècle, l’architecte conçoit des logements pour des usagers qu’il ne connaît pas. Inversement, dans la maîtrise d’ouvrage collective qu’est l’autopromotion, la conception de l’habitat résulte d’une combinaison des savoirs architecturaux et du désir des habitants. Cette « hybridation des savoirs » – selon l’expression de la chercheuse Véronique Biau, architecte-urbaniste en chef de l’État français – stimule d’ailleurs la créativité de l’architecte. 

Mais ce travail collectif peut s’avérer ardu. Il sous-entend une collaboration étroite avec le groupe d’autopromoteurs à chacune des étapes. Surtout, il exige de l’architecte qu’il vulgarise son travail et, lors des séances de remue-méninges, qu’il recherche un langage commun avec les autopromoteurs, parfois le crayon à la main, parfois à l’aide de maquettes ou de pâte à modeler.

 

Un habitat à son image

On l’aura compris, l’autopromotion est un mode d’accès à la propriété personnalisé. En effet, la formule répond à des besoins en habitation qui ne pourraient pas nécessairement être comblés autrement. Par exemple, en Allemagne, où la pratique est assez répandue, des groupes développent régulièrement des projets qui n’ont pas d’équivalent chez les promoteurs privés, ou qui seraient alors hors de prix, comme de grands logements pour les familles ou des résidences adaptées aux personnes ayant des besoins particuliers. On peut y créer des espaces communs inédits, tels qu’une cour avec des modules de jeux pour enfants, ou une maison collective offrant de nombreux services (vaste salle à manger, salle de jeux, chambres d’invités à partager, buanderie, etc.). 

Voilà un excellent moyen d’éviter la standardisation et l’uniformisation du cadre bâti. Le travail unique fait par l’architecte choisi par un groupe d’individus en fonction de leurs besoins est source de diversité architecturale, ainsi que d’une certaine mixité, indice d’un milieu de vie de qualité.

 

Un nouveau rôle pour l’architecte

Les expériences européennes démontrent que le modèle comporte son lot d’obstacles qu’il faut savoir surmonter pour mener à terme un projet d’autopromotion. Entre la création d’un groupe de citoyens partageant un projet commun et l’emménagement dans l’habitation, le processus peut s’étirer sur trois à six ans. Des changements de situation chez certains membres, comme une séparation ou un décès, peuvent compromettre l’équilibre de l’opération ou la retarder. 

Le mode de prise de décision entre les membres du groupe, par des procédures de vote, peut aussi parfois alourdir la dynamique. Pour assurer le succès de la démarche, les Français et les Allemands ont imaginé une formule où architectes et urbanistes jouent le rôle d’accompagnateurs des groupes d’autopromotion. À la fois entraîneurs et coordonnateurs du projet, ces professionnels externes guident aussi bien le groupe des usagers que la maîtrise d’œuvre, s’assurant notamment du respect de l’échéancier et des coûts. Ils savent comment rattraper un éventuel dépassement de coûts et garantissent une optimisation de l’opération. 

L’urbaniste Bertrand Barrère, concepteur de projets d’autopromotion à Strasbourg, fait de cet accompagnement sa spécialité. Il y voit un moyen efficace de capitaliser sur le processus de l’autopromotion et de le reproduire, explique-t-il. Cette assistance garantit le maintien d’une certaine cohésion en cas de crise dans le groupe des futurs habitants. Même en l’absence de clivages ou de tensions, le professionnel assure que l’information et les services soient fournis de manière égale à tous.

 

Cas de confiance

La réussite d’un projet en autopromotion est fondée sur le lien de confiance qui se tisse entre les autopromoteurs, l’architecte et les autorités municipales. Pour l’architecte, cette nouvelle démarche exige audace et prise de risques.

Quant aux villes et aux organismes publics de développement du territoire, elles peuvent contribuer à l’essor de cette formule de différentes façons, comme en réservant des terrains à l’autopromotion. Par exemple, l’un des projets d’autopromotion à Strasbourg a fait l’objet d’un congé de taxes et de versements pendant deux ans afin de permettre au groupe de ficeler le montage de l’opération. 

En Allemagne, si les groupes d’autopromoteurs sont légion dans la région du Bade-Wurtemberg (près de la Forêt-Noire), c’est en partie grâce à l’innovation de décideurs et d’élus municipaux ayant pris des mesures facilitant leur présence sur le marché immobilier. Ainsi, à Tübingen et à Fribourg-en-Brisgau, l’acquisition de terrains permet entre autres de réserver de 30 à 90 % de ces derniers à l’autopromotion, voire 100 % dans quelques cas. 

Bien sûr, l’autopromotion demande une certaine volonté politique. Mais c’est loin d’être une utopie pour autant. En s’engageant dans cette relation de confiance entre les différents acteurs d’un projet immobilier, il est possible de faire de l’autopromotion une réelle option, une troisième voie en habitation. Pourquoi pas au Québec ?

Photo: Projet Cohabitat, Québec, Atelier Pierre Thibault et Tergos. Cérdit : Carl M. Perreault / Vivre en ville) 

* Les auteurs sont respectivement chargée des communications et chargé de projets à Vivre en Ville.