Esquisses, vol. 27, no 4, hiver 2016-2017

Capsule du FondsInspection préachat

La pratique de l’inspection préachat comporte son lot de pièges pour les architectes. Quelques conseils pour les éviter.

Marie-Pierre Bédard, avocate et analyste au Fonds des architectes

Bien que l’inspection préachat ne soit pas une activité réservée aux architectes, plusieurs membres de l’OAQ agissent à titre d’inspecteur. Or, ce domaine présente des enjeux majeurs, notamment en raison du nombre et de l’importance des litiges liés à l’existence de vices cachés. Au fil des dossiers qu’il a traités, le Fonds des architectes a pu tirer les enseignements suivants :

1. Ne pas négliger le contrat d’inspection préachat

Dans ce domaine comme dans tous les autres, le contrat écrit est recommandé. Celui-ci est d’une importance capitale puisque la responsabilité de l’inspecteur sera évaluée en fonction des obligations qui y sont définies. Les contrats de cette nature sont des contrats de service. Cela implique que l’inspecteur a le libre choix des méthodes d’exécution à mettre en place afin de remplir ses obligations contractuelles. Comme il n’existe pas de contrat standardisé et que l’étendue des obligations est susceptible de varier d’une inspection à l’autre, il est important d’intégrer au contrat les réserves nécessaires quant à la responsabilité, en tenant compte des dispositions prévues au Code de déontologie des architectes.

2. Préciser les limites d’une inspection préachat

Une inspection préachat ne constitue pas, pour l’acheteur, une garantie contre les vices cachés. Il faut donc définir précisément les limites d’une telle inspection. À cet égard, la clause suivante peut être intégrée au contrat :

« L’inspection préachat est une inspection visuelle approfondie. Elle ne comporte aucune mesure ni aucun test destructif permettant de procéder à l’analyse des éléments cachés ou inaccessibles. Le rapport obtenu n’est pas une garantie de l’absence de vices cachés ni une assurance de quelque nature que ce soit. L’inspection préachat n’est pas une analyse de conformité de l’immeuble aux divers codes et normes applicables. »

3. Attention aux normes de pratique déclarées

Le contrat fait normalement état des normes de pratique qui seront suivies par l’inspecteur lors de la réalisation de son mandat. Ces normes de pratique peuvent être jointes en annexe au contrat ou simplement y être mentionnées. Si l’inspecteur déclare se soumettre à une norme de pratique établie par l’industrie, par exemple, cette dernière devient pertinente dans l’analyse de sa responsabilité professionnelle. Il faut aussi se rappeler que le fait d’avoir suivi une norme de pratique n’est pas un moyen de défense entraînant automatiquement l’absence de responsabilité.

Le Code de déontologie des architectes peut également être utilisé par les tribunaux dans l’analyse de ce que constitue le comportement d’un inspecteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances, lorsque ce dernier est membre de l’OAQ.

4. Attirer l’attention de l’acheteur sur l’importance des tests supplémentaires

Il arrive que l’inspecteur préachat recommande à l’acheteur de procéder à des tests supplémentaires s’il n’est pas en mesure de se prononcer avec certitude sur la présence d’un vice ou sur les conséquences potentielles de ce dernier. Or, dans certains rapports d’inspection, cette recommandation est noyée dans plusieurs dizaines de pages, ce qui empêche l’acheteur d’en saisir l’importance. Pour être certain que l’acheteur ne passe pas à côté, le rapport doit mettre l’accent sur la nécessité d’effectuer les tests en question, et clairement préciser que ceux-ci doivent être faits AVANT l’acquisition du bâtiment. Ainsi, si l’acheteur omet de suivre cette recommandation, il ne pourra pas par la suite invoquer le fait que le rapport n’était pas suffisamment clair quant à l’importance des tests. 

5. Attention aux recommandations de travaux correctifs

Un inspecteur qui suggère des correctifs à apporter à l’immeuble engage sa responsabilité quant à ces recommandations. Il peut donc être poursuivi si ces travaux, une fois effectués, se révèlent inefficaces et qu’ils causent des dommages à l’acheteur.

6. Indiquer même les problèmes mineurs

Il est essentiel que le rapport énonce tous les problèmes constatés, même ceux qui peuvent être considérés comme mineurs. En effet, ces éléments, qui ont souvent peu d’importance pris isolément, peuvent globalement entraîner des conséquences financières majeures pour l’acheteur. Il faut garder en tête que l’acheteur veut savoir à quoi il doit s’attendre s’il acquiert l’immeuble.

Consultez le Fonds pour toute question portant sur le contenu ou la rédaction de vos rapports, nous serons heureux de vous assister !