Les architectes peuvent être tenus responsables des problèmes qui pourraient survenir un jour dans un immeuble à condos dont ils ou elles ont conçu les plans. Encore plus, parfois, que les entrepreneurs qui l’ont construit… La prudence est de mise.
Les réclamations en responsabilité professionnelle découlant de services rendus en contexte de copropriété se distinguent par leur complexité, en raison notamment du nombre élevé d’intervenants et des enjeux liés à leur solvabilité, ce qui en fait des litiges particulièrement ardus à régler. Il est fréquent qu’un syndicat de copropriété mette en cause la responsabilité de l’architecte, solidairement avec celle du promoteur, de l’entrepreneur, d’autres professionnels ou pofessionnelles et des sous-traitants. Cette réalité commande une approche rigoureuse de la part de l’architecte dès l’acceptation d’un mandat en contexte de copropriété.
Un syndicat déterminé à faire valoir ses droits
La collectivité des copropriétaires constitue, à compter de la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale ayant pour objet la conservation de l’immeuble, son entretien et l’administration des parties communes1.
L’obligation légale de conservation est de la nature d’une obligation fiduciaire. Il s’agit de l’obligation qui incombe à la personne dont le mandat porte sur la protection des biens et des droits des tiers. Le syndicat de copropriété doit poser les gestes nécessaires à la sauvegarde des droits des copropriétaires et, en conséquence, intervenir dès que des problèmes significatifs affectent l’immeuble.
L’existence d’un fonds de prévoyance et le nombre de copropriétaires offrent au syndicat la capacité financière de faire valoir ses droits. Cette capacité financière accrue peut également se traduire par des litiges plus longs et plus complexes. Un syndicat qui dispose d’un fonds de prévoyance bien garni a en effet les ressources nécessaires pour poursuivre une réclamation jusqu’au procès. C’est dans cette conjoncture que se trouve la vulnérabilité particulière de l’architecte.
Un jeu d’équilibre
Le promoteur qui construit un bâtiment destiné à des tiers cherche à en tirer un bénéfice. Il est libre d’établir les structures contractuelles qui limitent son exposition au risque.
Il advient souvent que des projets soient réalisés par une personne morale qui est constituée expressément à cette fin et dont il subsistera peu d’actifs saisissables à la suite de la livraison de l’immeuble. Cette approche s’inscrit dans des circonstances générales de transfert des risques vers les professionnelles et professionnels – dont les architectes –, les entrepreneurs et les sous-traitants.
Or, il faut savoir que les polices d’assurance émises en faveur des entrepreneurs et des sous-traitants offrent des garanties très limitées en cas de réclamations fondées sur la mauvaise exécution des travaux. Dans l’hypothèse d’un différend, cela laisse souvent les professionnels et professionnelles comme uniques véritables débiteurs et débitrices solvables. Le fait qu’ils et elles puissent être tenus solidairement responsables des dommages avec l’entrepreneur et les sous-traitants, en vertu de l’article 2118 du Code civil du Québec, ajoute à la complexité.
La rigueur comme seule protection réelle
Lorsqu’une réclamation survient plusieurs années après la fin d’un projet, évaluer les risques de responsabilité n’est pas chose aisée. La détermination de la responsabilité respective des parties est d’autant plus ardue que la cause des désordres est souvent elle-même difficile à établir.
En effet, plusieurs données sont sujettes à interprétation. À titre d’exemple, certains immeubles n’ont pas été l’objet de mesures d’entretien adéquates au fil des ans. Dans ces cas, il peut devenir difficile de faire la distinction entre la vétusté, le mauvais entretien, une erreur de conception ou une exécution fautive des travaux.
C’est précisément dans ces conditions d’incertitude que la rigueur de l’architecte devient sa meilleure protection. Il ou elle ne devrait faire aucune concession en regard de la qualité de ses plans et devis et des livrables attendus, et ce, même s’il ou elle subit des pressions importantes du promoteur ou de l’entrepreneur. Cette préoccupation doit également s’étendre à son mandat de surveillance.
Cette approche est conforme à ses obligations déontologiques et elle tient compte de l’obligation de conseil à laquelle l’architecte est astreint. Elle ou il doit être en mesure de justifier pleinement la qualité de son travail.
Faire preuve de complaisance ou accepter les raccourcis est une mauvaise idée. Il faut se rappeler que l’architecte, au même titre que les autres professionnels ou professionnelles du projet, pourrait être le seul débiteur ou la seule débitrice solvable dans l’hypothèse d’un litige. Il ou elle devra alors être en mesure d’expliquer plusieurs années plus tard les choix faits lors de la conception de l’ouvrage ou dans le cadre de la surveillance des travaux.
En résumé, le promoteur cherche à réaliser un profit à court terme en opérant un transfert de risque vers les autres intervenants du projet. L’architecte, pour sa part, s’expose à des risques juridiques qui peuvent se révéler à moyen et à long terme.
La vigilance s’impose
Agir dans un contexte de copropriété exige de l’architecte une vigilance accrue à chaque étape du projet.
L’architecte doit s’intéresser à la structure d’entreprise mise en place par le promoteur ou l’entrepreneur aux fins de réalisation du projet. La possibilité que les autres parties soient insolvables ou puissent le devenir devrait être une préoccupation importante. Ce risque amène nécessairement une incidence sur les choix qui seront faits par l’architecte lors de la conception de l’immeuble et de la surveillance des travaux.
En définitive, la meilleure protection de l’architecte réside dans la qualité et la traçabilité de son travail à chaque étape du projet. Un dossier bien documenté, des réserves consignées et des exigences maintenues constituent la prévention la plus efficace contre un éventuel litige.
Note
Le contenu du présent article est fourni à titre informatif seulement. Il ne constitue pas un avis juridique et ne définit pas de norme de pratique professionnelle.
1 Article 1039 du Code civil du Québec