Esquisses, vol. 28, no 2, été 2017

Garantie de construction résidentiellePrévenir plutôt que guérir

Deux ans après son démarrage, la Garantie de construction résidentielle est maintenant pleinement opérationnelle. Tour du propriétaire.

Hélène Lefranc 

Issu d’une réforme réclamée depuis des années par de nombreux acteurs, dont l’Ordre des architectes, l’organisme Garantie de construction résidentielle (GCR) est entré en fonction le 1er janvier 2015. Relevant de la Régie du bâtiment (RBQ), GCR administre le plan de garantie obligatoire qui remplace ceux qui étaient auparavant gérés par les associations d’entrepreneurs (voir « Système parallèle », ci-dessous).

Les architectes qui travaillent dans le domaine résidentiel sont susceptibles de concevoir des bâtiments couverts par la GCR, bien que son champ d’application ne corresponde qu’en partie à leur champ de pratique (voir « Champ d’application » plus bas). « Dans les faits, 80 % des bâtiments couverts par la GCR sont assujettis à la Partie 9 du Code (soit le “petit bâtiment”) et 20 % aux Parties 3, 4, 5 et 6 du Code », résume Richard Décarie, vice-président, Service aux consommateurs et Communication.

La portée du plan de garantie pourrait toutefois s’étendre. La RBQ évoquait déjà cette hypothèse à l’automne 2015 lors de sa consultation concernant la révision de l’encadrement de la construction. Des ordres professionnels comme l’OAQ, des associations d’entrepreneurs et des associations de consom-mateurs y sont favorables. Ces organismes considèrent en effet qu’il y a une iniquité entre acheteurs puisque la garantie ne s’applique que si on achète un logement dans un bâtiment relativement petit.

Les responsables de GCR envisagent donc de couvrir de plus grands immeubles. Raison de plus pour que les architectes qui conçoivent des immeubles résidentiels se familiarisent avec l’organisme.

En évolution

Durant ses premiers mois d’existence, GCR s’est surtout consacré à accréditer les entrepreneurs pour pouvoir lancer son plan de garantie. Le gros de cette démarche administrative étant chose faite, l’organisme peut maintenant se focaliser sur la qualité du travail des entrepreneurs et sur la correction des problèmes repérés.

Car les entrepreneurs sont non seulement accrédités, mais classés en fonction des risques financiers et techniques qu’ils posent, chacun recevant une cote (de AA à N). Ce classement a pu être établi à la suite d’une première ronde d’inspections sur le terrain.

À plus long terme, l’objectif est de soumettre à l’inspection 10 % des projets des entrepreneurs bien cotés et 100 % des projets des moins bien cotés. Comme les primes payées par leurs clients varient en fonction de cette cote, les entrepreneurs ont avantage à s’améliorer pour demeurer concurrentiels.

Faire progresser la qualité

En octobre dernier, lors du dévoilement de son Plan stratégique 2016-2019, GCR a annoncé la mise en place du Comité Qualité, dont font partie l’OAQ, l’Ordre des technologues, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), l’Association de la construction du Québec (ACQ) et l’Association patronale des entreprises en construction du Québec (APECQ). Ce comité est piloté par Robert Périnet, architecte et expert technique pour GCR. Le rôle du comité est d’échanger sur les détails de construction qui se révèlent de façon récurrente non conformes au Code de construction, pour ensuite concevoir un programme de formation à l’intention des entrepreneurs et des concepteurs. GCR a également mis sur pied un comité de veille technologique afin d’établir un consensus sur les meilleures pratiques et, éventuellement, améliorer la réglementation tout en favorisant la recherche scientifique, l’innovation et le développement durable.

En effet, outre l’accréditation des entrepreneurs, GCR a une mission de prévention. « Notre rôle est de nous assurer que le consommateur soit exposé au moins grand nombre possible de problèmes, qu’il soit couvert le mieux possible et que les réclamations soient diminuées », explique Richard Décarie, qui tient à préciser que « dans tous les cas, les non-conformités repérées sont corrigées. Ce qui est livré est conforme ».

Mais tout n’est pas simple. « Nous nous butons encore à certains problèmes. Par exemple, il arrive que des bénéficiaires ne soient pas contents des finitions des parties communes d’un immeuble, mais cette réaction est souvent fondée sur des impressions », remarque Robert Périnet. Pour couper court à la subjectivité, il faut étudier ce qui définit la qualité en fonction de diverses normes, afin de pouvoir évaluer équitablement et uniformément les différents cas et préciser les correctifs devant être apportés par les entrepreneurs. Bref, un travail de documentation et de définition des standards reste à faire, ce qui devrait profiter non seulement aux acheteurs, mais aussi aux entrepreneurs.

Héritier malgré lui des garanties qui avaient mauvaise presse, GCR entend bien faire ses preuves. En priorité, le jeune organisme doit se faire connaître en plus d’acquérir notoriété et crédibilité. Il tente donc, avec son site Web, son bulletin d’information et ses fiches techniques, de joindre les consommateurs afin que ceux-ci connaissent leurs droits et sachent comment les faire valoir. Le progrès est en marche.


 

 

Champ d'application

 

Le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs administré par GCR s’applique :

• aux maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée;

• aux bâtiments multifamiliaux de deux à cinq logements non détenus en copropriété divise (intergénérationnelle, duplex, triplex, etc.);

• aux bâtiments multifamiliaux détenus en copropriété divise comptant quatre parties privatives superposées ou moins.

Il ne s’applique pas aux organismes sans but lucratif (OSBL).



Non-conformités

Éléments de conception souvent non conformes, selon GCR

• Solins (pose de solins aux jonctions des plateformes qui recouvrent les balcons et les terrasses ainsi qu'au-dessous d’un appui de fenêtre en maçonnerie jointoyée)

• Étanchéité à l’air et à la vapeur d’eau

• Lisse d’assise

• Protection des mousses plastiques

• Ponts thermiques

• Isolation des murs de fondation

• Dimensions des appuis aux poutres

• Protection contre l’humidité

• Revêtements extérieurs

• Sécurité incendie (continuité et étanchéité des séparations coupe-feu; garde-corps exigés)


 

 


Système parallèle

Bien que le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs administré par GCR remplace la Garantie des maisons neuves (APCHQ), Abritat (APCHQ) et Qualité Habitation (ACQ), ceux-ci continuent d’exister pour accommoder les consommateurs ayant acheté leur habitation avant le 1er janvier 2015. Toutefois, les associations de constructeurs ne sont plus autorisées à les administrer. Le gouvernement a confié leur gestion aux firmes Raymond Chabot Grant Thornton et PricewaterhouseCoopers.

Par ailleurs, les associations d’entrepreneurs offrent toujours des garanties pour des immeubles où elles ne sont pas obligatoires. Environ 10 000 unités seraient ainsi couvertes par une garantie facultative (Plans de garantie de l’ACQ, Garantie des immeubles résidentiels de l’APCHQ et Garantie Habitation des Maîtres Bâtisseurs). Comme il s’agit de bâtiments en hauteur, un minimum de qualité est censé être assuré puisque des professionnels ont participé à la conception. De plus, ces plans de garantie optionnels exigent généralement une surveillance de chantier par le professionnel concepteur. Par contre, ils couvrent moins d’éléments que le plan de GCR, et la protection est limitée à 2 M$ par immeuble.