Esquisses, vol. 26, no 2, été 2015

AutopromotionProprio direct

Dans plusieurs villes d’Europe, les aspirants propriétaires ne sont pas limités à l’offre des promoteurs pour se loger. Des structures facilitant l’autopromotion leur permettent de s’allier pour passer du rêve à la réalité. Chez nous, la formule suscite l’intérêt, mais l’environnement immobilier ne lui est guère favorable.

Christine Lanthier

La qualité des habitations offertes par les promoteurs vous déçoit ? Pourquoi ne pas rassembler parents et amis, et réaliser ensemble le projet de vos rêves, le tout au prix coûtant ?

Un groupe de citoyens formé en 2003 a réussi à mener à terme un tel projet, le désormais célèbre Cohabitat, à Québec. Mais l’inauguration de l’ensemble comptant 42 logements et une maison commune n’a eu lieu qu’au bout de 10 ans de travail, après que le groupe se fut dissous, puis reformé et eut essuyé de nombreux revers sur les plans financiers et règlementaires. Ses déboires ne sont d’ailleurs pas terminés puisqu’il livre toujours une bataille judiciaire contre la Régie du bâtiment du Québec (voir « Entrepreneur déguisé ? »).

« Ce qui nous a convaincus de continuer, c’est l’expérience formidable de concevoir nous-mêmes notre quartier, raconte Guillaume Pinson, porte-parole du groupe. C’est emballant de voir tout le processus, de travailler avec les architectes et les ingénieurs. Et en bout de ligne, on se sent vraiment chez soi. »

Tübingen<br \>Photo: LEHEN drei Architektur Stadtplanung
Tübingen<br \>Photo: LEHEN drei Architektur Stadtplanung

Un autre monde

Si les gens de Cohabitat s’étaient établis à Tübingen, une ville allemande de 90 000 âmes située à 40 km au sud de Stuttgart, leur projet aurait sans doute abouti plus rapidement. Cette ville a carrément réservé des terrains pour l’autopromotion sur d’anciennes friches militaires, il y a de cela une vingtaine d’années déjà. Depuis, 150 projets d’autopromotion accueillant 4200 habitants y ont été réalisés.

« On voulait réaliser un quartier diversifié et animé, avec des activités dans les rez-de-chaussée. Il fallait pour cela favoriser l’achalandage grâce à des trottoirs assez larges, des rues plus étroites et une vitesse de circulation automobile réduite », explique Matthias Schuster, architecte et urbaniste ayant contribué à concevoir et à mettre en œuvre ce type de quartiers dans cinq municipalités en Allemagne. Il était de passage au Québec en octobre dernier, à l’invitation de l’organisme Vivre en Ville. « Les promoteurs traditionnels n’étaient pas prêts à réaliser ce dont nous rêvions. On a donc dû trouver un autre moyen d’y parvenir. »

Dans un projet d’autopromotion comme ceux de Tübingen, Hambourg ou Stuttgart, la municipalité établit d’abord un plan directeur, indique Alexandre Turgeon, membre fondateur et président exécutif de Vivre en Ville, qui s’est rendu sur place : « La Ville sait exactement quel type de bâtiment elle veut avoir à quel endroit. » Elle met ensuite les lots en vente et invite des groupes de citoyens à proposer des projets de logements. « Mais pas question de vendre au plus offrant », précise-t-il. En effet, les autorités établissent à l’avance le prix au mètre carré de chaque parcelle, de sorte que seules les propositions qui y correspondent sont considérées. Le choix s’effectue donc selon des critères purement qualitatifs. 

Qui plus est, les infrastructures précèdent les bâtiments. « On a visité des quartiers qui étaient prêts à accueillir les projets d’autopromotion : les égouts, l’aqueduc, même les poteaux avec les noms des rues étaient déjà installés, sans qu’il y ait une seule habitation de construite. » La Ville rentabilise son investissement plus tard, non pas lors de la vente des terrains, pour laquelle elle ne recherche pas de profit, mais par l’entremise des taxes foncières que paieront les résidents. ‘

Appartements Marienburger Strasse, Tübingen (Allemagne), LEHEN drei Architektur Stadtplanung, Matthias Schuster<br \>Photo: LEHEN drei Architektur Stadtplanung

Laissés à eux-mêmes

Au Québec rien de tel n’existe pour le moment. « Les promoteurs ont une très grande place dans tous les processus de développement urbain, note Guillaume Pinson. Souvent, les terrains sont vendus avant d’être affichés. » Si Cohabitat a pu mettre la main sur un terrain du quartier Saint-Sacrement, c’est qu’un voisin immédiat a eu vent de sa mise en vente. D’autres promoteurs étaient toutefois en lice pour l’acquérir, et le groupe a dû hausser la mise pour l’emporter.

L’absence de structures destinées aux autopromoteurs explique sans doute pourquoi la formule se fait rare chez nous. Outre l’initiative de Québec, il semble qu’une seule autre, Cohabitat Montréal, soit en cours au moment d’écrire ces lignes. Mais le projet est toujours à l’état virtuel. « On est en train de se structurer, explique Sylvie Van Brabant, une des membres fondatrices. On est en recherche de site, on a commencé à rencontrer certains maires d’arrondissement. »

Composé d’une quinzaine de membres, le groupe formé en 2011 entend s’inspirer de ce qui s’est fait à Québec en y ajoutant un volet commercial et des espaces de travail. « On veut offrir quelque chose à notre quartier, que ce soit Rosemont ou Ahuntsic. » Le groupe rêve même d’abriter une maison de naissance, un centre de soins palliatifs et quelques logements subventionnés pour les plus démunis. Mais sans terrain, difficile de parler financement et faisabilité.

Une chose est sûre, Cohabitat Montréal aura besoin d’accompagnement pour s’y retrouver dans les technicalités de l’immobilier et de la construction, reconnaît Sylvie Van Brabant. Des démarches auprès de groupes de ressources techniques (GRT), qui interviennent habituellement dans les projets de logement social et communautaire, ont été entreprises à cet effet, indique-t-elle. 

Le coaching

Alain Marcoux, directeur général du GRT Habitation Lévy, souligne d’ailleurs que les GRT du Québec ont été sensibilisés à la réalité de l’autopromotion, notamment quand des représentants de leur association ont pris part aux Rencontres nationales de l’habitat participatif, tenues à Grenoble en 2012. Les GRT sont tout à fait en mesure de jouer le rôle d’accompagnateur, croit-il. « Tout ce qui concerne les étapes normales d’un projet : trouver des terrains, faire des montages financiers, mener des démarches auprès des municipalités, etc., c’est notre expertise. Pour ce qui est de définir le produit selon les besoins du groupe, on doit s’adapter par rapport aux clientèles habituelles qu’on accompagne, mais il y a une ouverture. »

Outre-Atlantique, l’accompagnement est fortement encouragé dans les projets d’autopromotion, quand il n’est pas obligatoire. « L’accompagnateur, c’est le représentant du maître d’ouvrage, explique Matthias Schuster. C’est lui qui négocie avec l’architecte au nom du groupe et qui fait l’attribution des coûts par membre. »

« N’importe qui » peut jouer ce rôle, mais vu leurs affinités avec le monde de la construction, ce sont souvent des architectes qui s’en chargent, remarque Matthias Schuster. Il leur faut toutefois faire appel à des compétences qui ne relèvent pas de leur formation initiale. « On travaille avec des individus et ce n’est pas facile. Par exemple, on peut avoir à gérer un membre du groupe qui confond l’autopromotion avec sa réalisation individuelle. Il faut aussi s’assurer que les membres fassent leur paiement à temps. »

À Québec, l’entrepreneur Yannick Cousineau, président de Lys Construction, a servi d’accompagnateur aux membres de Cohabitat. « Au départ, je leur avais proposé d’acheter le terrain et de leur livrer le nombre d’unités qu’ils souhaitaient avoir. Mais ils n’ont pas retenu cette idée. On a plutôt fait deux contrats distincts : un contrat de coach, qui leur permettait de bénéficier de mes 20 ans d’expérience comme promoteur, et un contrat de construction tout ce qu’il y a de plus standard. »

 

On est 40, faut se parler

Aussi avisé soit l’accompagnateur, ce n’est pas lui qui prend les décisions, mais bien le groupe. Les membres doivent donc trouver une manière efficace de s’entendre entre eux. Cohabitat n’a pas lésiné sur cet aspect : tous ses membres ont dû suivre une formation en communication non violente et en sociocratie, un mode de prise de décision qui repose sur le consentement, défini dans ce contexte comme l’absence d’objections.

Encore une utopie ? Loin de là, rétorque Bruno Verge, associé de Tergos, qui a travaillé avec Cohabitat durant les phases de conception et de surveillance des travaux. « Ils étaient hyper bien organisés. On a rarement eu des retours aussi rapides de la part de clients. »

Tergos a traité pour l’essentiel avec un comité de quelques personnes mais, à l’occasion, l’ensemble des membres a pu rencontrer les architectes pour leur faire part de leurs préoccupations. « On a fait des présentations au grand groupe pour expliquer où on en était, ce qu’on avait pris comme décision. Ça leur a permis de nous poser leurs questions directement et, à nous, de comprendre leurs principales préoccupations, qui tournaient surtout autour de la lumière naturelle et de l’acoustique. »

Verra-t-on un jour d’autres projets Cohabitat essaimer un peu partout au Québec ? Alexandre Turgeon y croit. « Quand Vivre en Ville donne des formations sur le sujet à des élus municipaux, on voit les étincelles dans leurs yeux. » Selon lui, l’autopromotion est le véhicule tout désigné pour permettre aux Villes d’atteindre des objectifs en matière de mixité de population, de mixité des fonctions et de revitalisation. L’organisme travaille d’ailleurs à un programme pilote afin d’aider les municipalités à favoriser l’autopromotion sur leur territoire.

Reste à voir si d’autres citoyens auront assez de patience et d’énergie pour rester unis dans une telle aventure.

Cohousing ou autopromotion ?

L’ensemble Cohabitat, à Québec, est la première incarnation québécoise du cohousing, un concept présent un peu partout dans le monde, y compris au Canada, qui en compte une trentaine de spécimens. « C’est un modèle où on pousse loin la notion de partage avec ses voisins, explique Guillaume Pinson, porte-parole. On se dote d’espaces communs importants : grande cuisine, salle à manger, chambres d’invités, etc. »

Certes, des copropriétaires traditionnels ou les membres d’une coop d’habitation peuvent partager une salle de lavage ou une terrasse.
Mais le cohousing a aussi pour but de tisser des liens entre les voisins. « C’est vraiment une question de créer une communauté, explique Sylvie Van Brabant, membre fondatrice de Cohabitat Montréal. Donc, c’est sûr qu’on partage un repas au moins une fois par semaine. Il y a une entraide. L’aspect multigénérationnel est important également. »

Enfin, si tout projet de cohousing est réalisé en autopromotion, tout projet d’autopromotion ne relève pas du cohousing, précise Guillaume Pinson. « Des autopromoteurs pourraient se mettre ensemble et faire un petit quartier, sans avoir de maison commune. »

Cohabitat, Québec. Concept initial: Kraus Fitch Architects, Pierre Thibault. Concept définitif et surveillance des travaux: Tergos<br \>Photo: Stéphane Bourgeois

Entrepreneur déguisé ?

La qualité du projet Cohabitat a été saluée par une certification LEED Platine et un Mérite d’architecture de la Ville de Québec, mais son mode d’exécution lui a valu son lot d’ennuis. Constitué comme une coopérative de solidarité (à ne pas confondre avec une coopérative d’habitation, qui fait plutôt dans la location), le groupe a fait construire ses habitations par un tiers pour le compte de ses membres. Or, la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) le considère comme un entrepreneur faisant construire ces habitations pour les vendre à autrui.

Pendant la construction, la RBQ a donc sommé Cohabitat d’obtenir une licence d’entrepreneur, un statut qui l’assujettissait du même coup au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le groupe a obtempéré pour éviter des sanctions, mais a demandé l’intervention de la Commission des relations du travail, un tribunal administratif, afin de démontrer qu’elle n’avait pas à remplir ces conditions. La Commission a donné raison à Cohabitat, mais la RBQ a fait une requête de révision judiciaire. Le processus devrait reprendre son cours à l’automne.

Architecte et accompagnateur

Selon le syndic de l’OAQ, l’architecte est qualifié pour remplir le rôle d’accompagnateur d’un groupe d’autopromoteurs, et le Code de déontologie n’impose pas de restrictions.

Cependant, il faut noter que la couverture d’assurance responsabilité professionnelle ne s’applique que si l’activité a un lien suffisant avec l’exercice de la profession d’architecte, souligne Marie-Chantal Thouin, directrice générale du Fonds des architectes. « Ce critère est satisfait lorsque les services rendus portent sur le développement, la mise en œuvre, le conseil ou la conception du projet. » En cas de doute sur l’admissibilité du mandat d’accompagnement, mieux vaut consulter le Fonds.

De plus, la police comporte des exclusions qui touchent le cas où l’architecte serait à la fois accompagnateur
et membre du groupe d’autopromotion. « La police est sans application lorsque la réclamation est présentée par une personne morale, entité ou entreprise dans laquelle l’assuré exerce un contrôle effectif, ou en regard des réclamations visant des biens dont il est propriétaire, locataire ou occupant. »

Enfin, le professionnel qui agirait à la fois comme accompagnateur et concepteur pour un même projet pourrait se retrouver en conflit d’intérêts, prévient le syndic. En pareil cas, il est nécessaire de déclarer la situation aux personnes concernées et d’obtenir leur autorisation de rendre les services, le tout par écrit.

 

Photo en-tête: Tübingen. Photo: LEHEN drei Architektur Stadtplanung